Che cos'è un Mutuo?

Il MUTUO secondo il codice civile è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie”.

Per quale motivo dovrei richiedere un mutuo?

I mutui si possono Richiedere per Acquistare casa, per Ristrutturare casa, per Completare una costruzione, per avere Liquidità e per Consolidare i debiti. Inoltre puoi Sostituire un mutuo già esistente richiedendo anche ulteriore liquidità.

Qual' è la cifra massima che posso richiedere per il mio mutuo?

La cifra massima cambia a seconda della tipologia di mutuo, del cliente e delle regole interne della banca . Solitamente per l’ acquisto della prima casa possiamo accendere un mutuo pari all’intero importo dell’immobile ( acquisto 100%) mentre per operazioni come la ristrutturazione , solitamente, l’importo massimo richiedibile non può superare l ‘ 80% del valore dell’immobile. Più alto sarà l’ LTV ( Loan To Value - Rapporto tra mutuo e valore dell’immobile) maggiore sarà lo spread applicato dalla banca.

In quanto tempo posso rimborsare il mio mutuo ?

Solitamente i tempi di dilazione vanno da un minimo di 5 anni ad un massimo di 40 anni

Che cos'è il Tasso di interesse di un mutuo

L'interesse è il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno". Nei mutui a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento. Per i mutui a tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito. Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria europea realizzano l'Interest Rate Swap. Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.
Tasso di interesse (TAN) = Tasso di riferimento + SPREAD

Come si calcola il costo effettivo di un mutuo?

Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore dell’euribor più lo spread, l’ I.S.C. ("Indicatore Sintetico di Costo", in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) è un indicatore del costo totale del mutuo ed è calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso e comprende:
- il rimborso del capitale;
- il pagamento degli interessi;
- le spese di istruttoria;
- le spese di revisione del finanziamento;
- le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;
- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);
- le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito);
- il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);
- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.
L’ISC è molto importante e tutte le banche lo devono fornire a chi chiede un preventivo, perché rappresenta il costo effettivo del finanziamento che si sta chiedendo: grazie all’ISC è possibile inoltre confrontare più mutui tra di loro e scegliere quello più conveniente in relazione alle proprie esigenze.

Quali spese devo sostenere per accendere un mutuo?

Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione. Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.
Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :
1) le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
2) le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
3) costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

Che cos’è “L’ipoteca” ?

Costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri. Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. autovetture).
Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare). L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.
L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione. Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato. In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
1) il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
2) l' "iscrizione";
3) il "bene immobile";
4) il "credito da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
- le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca. L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze".

Cosa posso detrarre dal mio mutuo ?

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le seguenti condizioni:
- l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
- l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
- nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.
E’ detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri: interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto). L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 3.615,20 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sarà di 686,89 euro (cioè il 19% di 3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione). Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo. Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.
Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai detraibili.

Quali requisiti devo avere per richiedere un mutuo?

essere cittadini italiani, o cittadini di stati membri dell’Unione Europea o cittadini stranieri (extra-UE) con residenza in Italia; inoltre è necessario avere un’età di almeno 18 anni e tale da non superare i 75 anni alla scadenza del mutuo.

Quali documenti devo presentare per richiedere un mutuo?

Per quanto gli elementi fondamentali rimangano sostanzialmente immutati è bene ricordare che ogni banca segue procedure differenti, per cui è consigliabile richiedere subito un elenco completo dei documenti necessari. In generale, le richieste della banca riguardano tre precise categorie informative.
La prima comprende quanto serve a identificare con precisione il richiedente e il suo nucleo familiare: documento d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia, copia del provvedimento del tribunale nel caso di separazione o divorzio.
Nella seconda categoria, particolarmente importante per il successivo processo di valutazione, è invece compreso quanto può essere utile a definire la situazione reddituale del richiedente; nel caso di lavoratori dipendenti, cedolino dello stipendio, copia del modello utilizzato per la dichiarazione dei redditi – CUD, 730 o “Unico” – e una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio del dipendente; nel caso di lavoratori autonomi, copia del modello “Unico” degli ultimi anni, estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA) e l’eventuale certificato di iscrizione a un albo professionale. La terza categoria, infine, riguarda le caratteristiche dell’immobile sul quale il mutuo dovrà essere concesso: un aspetto di grande rilevanza, dal momento che sarà proprio il bene (e quindi il suo effettivo valore) a costituire la garanzia della banca sulle somme date a mutuo; da questo punto di vista la documentazione comprende l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria con l’indicazione delle eventuali pertinenze (box, cantine, solai…) dell’immobile, il certificato di abitabilità, nonché una copia del preliminare di compravendita o “compromesso”.

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